Raxoi no autoriza más pisos turísticos y exige el cese de 50 actividades
El Ayuntamiento de Santiago de Compostela, conocido popularmente como Raxoi, mantiene una postura firme respecto a la proliferación de pisos turísticos en la ciudad. Tras la implementación de su normativa específica sobre viviendas de uso turístico (VUT), se han producido cambios significativos en el panorama inmobiliario local. Actualmente, el gobierno municipal ha ordenado el cese de actividad de hasta 50 VUTs que operaban sin la debida autorización, mientras que nuevos permisos no han sido concedidos.
La relevancia de las licencias de actividad en la regulación de VUT
La normativa municipal de Santiago, pionera en Galicia, establece que los pisos turísticos solo pueden operar si cuentan con un título habilitante, lo que antiguamente se conocía como licencia. Esta exigencia subraya la importancia de las licencias de actividad para garantizar que cualquier establecimiento cumpla con los estándares de seguridad, accesibilidad y convivencia. Sin este permiso, los propietarios se exponen a sanciones económicas y a la orden de cese de actividad, como ha quedado patente en los últimos procedimientos del Concello.
Más allá de los VUT, la obligatoriedad de contar con licencias de apertura, declaraciones responsables y permisos de obra permite al Ayuntamiento controlar la ocupación del espacio urbano, prevenir conflictos vecinales y asegurar el cumplimiento de normativas técnicas y de seguridad. La experiencia de Santiago muestra que la ausencia de este control conduce a operaciones irregulares y a un riesgo potencial para los residentes y turistas.
El impacto de la normativa de Raxoi sobre la operación de pisos turísticos
Desde finales de 2024, Santiago se convirtió en la primera ciudad gallega en definir de manera precisa dónde y cómo pueden operar las VUT. Entre las medidas destacadas se encuentra la prohibición de instalar pisos turísticos en 276 calles, principalmente en la zona histórica y calles adyacentes. Además, solo se permite la operación en primeras plantas o bajos-vivienda. La normativa establece, además, que cada piso turístico debe contar con la licencia correspondiente antes de comenzar a funcionar, reforzando la importancia de las licencias de actividad en la gestión urbana.
Reducción de pisos turísticos y fiscalización municipal
El esfuerzo del Concello por frenar la proliferación de pisos turísticos se refleja en los datos de inspección y control durante el último año. Se han incoado cuatro expedientes sancionadores que suman más de 30.000 euros contra propietarios de VUTs irregulares. Estas medidas han permitido reducir significativamente el número de pisos turísticos operativos en Santiago. Según la estadística experimental del INE, en mayo de 2025 se registraban 499 VUTs frente a las 759 contabilizadas en 2020, lo que supone un descenso del 34%.
Los controles municipales no solo se limitan a las sanciones, sino que también verifican la correcta tramitación de licencia actividad y el cumplimiento de las condiciones exigidas por la normativa autonómica y local. Este enfoque integral de inspección resalta la importancia de la declaración responsable y la transparencia en la gestión de pisos turísticos.
Datos del REAT y disminución de VUT registradas
El Registro de Empresas y Actividades Turísticas (REAT) de la Xunta de Galicia constituye otra referencia para identificar VUTs operativas. Entre diciembre de 2023 y diciembre de 2025, el número de alojamientos inscritos en el REAT descendió de 807 a 668, lo que representa un 17% menos. Estos datos confirman que la política de control y regulación de Raxoi ha tenido un efecto real sobre la reducción de la oferta de pisos turísticos irregulares en la ciudad.
El proceso de cese y recursos legales
Para poder operar legalmente, los propietarios de VUT deben realizar una comunicación previa de inicio de actividad, que posteriormente verifica el Concello. Aquellos que no cumplan con los requisitos establecidos han recibido órdenes de cese de actividad. Actualmente, hay 120 VUTs declaradas ineficaces y otros 20 procedimientos en curso. Una vez resueltos, se remiten a la Xunta para la baja en el REAT. Muchos propietarios recurren a los tribunales, generando un proceso prolongado, mientras que solo tres concellos en Galicia —Santiago, Pontevedra y A Coruña— requieren licencia municipal para el funcionamiento de VUTs.
Este contexto evidencia la declaración responsable para piso turístico como un instrumento fundamental para garantizar la legalidad de la actividad y evitar sanciones posteriores, así como para proteger la seguridad y convivencia en los barrios afectados.
Consecuencias sobre la oferta y la vivienda
La regulación del Concello también buscaba permitir que ciertos inmuebles pudieran alternar su uso entre alquiler tradicional para estudiantes y alquiler turístico por periodos limitados. Sin embargo, hasta el momento, ninguna vivienda ha sido autorizada bajo esta modalidad. La Asociación de Pequeños Propietarios de Pisos Turísticos considera que la normativa no ha cumplido sus objetivos: el alquiler sigue aumentando y la oferta hotelera no se ha beneficiado de manera significativa.
Además, el requisito de contar con la aprobación de la comunidad de vecinos ha frenado a muchos propietarios. La percepción de riesgo social y la necesidad de cumplir con la normativa municipal refuerzan la relevancia de la licencia de actividad y de las declaraciones responsables como herramientas de planificación y control.
La necesidad de cumplimiento riguroso
La experiencia de Santiago demuestra que contar con permisos, licencias de apertura y declaraciones responsables no es solo un requisito administrativo, sino un mecanismo clave para garantizar la seguridad, la legalidad y la sostenibilidad urbana. Raxoi ha dejado claro que sin cumplir estos requisitos, no habrá posibilidad de operar pisos turísticos, consolidando así un modelo regulador que prioriza la convivencia, la protección de los vecinos y el ordenamiento del espacio urbano.
Así que, la prohibición de nuevos pisos turísticos y la exigencia de cese de actividad de VUTs irregulares pone de relieve la importancia real de las licencias de actividad, declaraciones responsables y permisos de obras. Estas herramientas permiten a los concellos ejercer control, reducir riesgos y asegurar que la actividad económica se desarrolle dentro del marco legal, protegiendo tanto a propietarios como a residentes.
El caso de Santiago y la política de Raxoi marcan un referente para otras ciudades gallegas y españolas, mostrando que la gestión rigurosa y la fiscalización continua son indispensables para equilibrar turismo, vivienda y convivencia urbana.